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借地権つきの不動産を相続するメリット・デメリット

借地権つきの不動産を相続するメリット・デメリット

こんにちは!リーガル・フェイス 相続課の西野です。

今回は、借地権の相続について執筆させていただきました。

1.借地権とは

借地権には、地上権と賃借権の二種類があります。

地上権とは、建物や工作物、竹木を所有するために、他人の土地を使用する権利(物権)の事をいいます。地主さんの承諾がなくても、貸したり、譲渡や抵当権の設定をする事ができます。(下記の表参照)

賃借権とは、賃貸借契約に基づき賃借人が土地を使用する事ができる権利(債権)のことで、賃借人には賃料の支払い義務が発生します。

地主さんの承諾がないと土地の譲渡はもちろん、建物をリフォームする事もできません。

一般的に借地権は、賃借権が採用されるケースが多く、借地権のほとんどが賃借権となっている事が多いです。
地上権の場合だと、所有者が持つ権利のほうが圧倒的に強く、地主さんにとって不利な点が多いためです。

そこで今回は、借地権のうち賃借権について重点的に解説していこうと思います。

2.相続するメリット・デメリット

メリット

賃貸借契約の名義人が亡くなり相続人が同居しているとしましょう。
その後、相続人が賃貸人と新たに賃貸借契約を結ぶ必要はありません。賃借権は、名義人が亡くなったからといって新たに契約を結ぶことなく相続する事ができます。

賃貸借契約(借地借家法)による存続期間は30年で、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間になります。

地主さんが更新拒否するには正当事由や多額の立ち退き料の支払いが求められるので半永久的に利用する事ができ、追い出される事なく今まで通り暮らすことができます。

また、税金面でも土地に毎年かかる固定資産税などを負担する必要はないので、その点もメリットと言えるでしょう。

 

デメリット

たとえば、固定資産税の負担が重い場合(建物については名義人が固定資産税を納めます)や、相続したのは良いけれど空き家になってしまった、ということもあるでしょう。特に空き家の場合は定期的に手入れをする必要がありますし、老朽化が進めば近隣住民から苦情が入るかもしれません。所有者はそういった苦情に対してもその都度対応していかなければならないですし、相続人が遠方に住んでいれば管理に大変な労力がかかることになり、業者に頼むにしてもその都度費用がかかります。
さらに、地主さんに対して毎月土地の賃料も支払われなければなりません。

もしこのような状況が続いていたら、手放す事も考えるようになるでしょう。そして、建物・借地権を譲渡する事も選択肢の一つとして考えられます。

ですが、建物・借地権を譲渡する場合は、地主さんの承諾を得る必要があります。地主さんからの承諾がスムーズに得られず、裁判にまで発展する可能性もありますので、うまくいかないケースがあることを考慮しておくとよいでしょう。

また、建物の増改築・リフォームをする場合にも地主さんの許可が必要になってきますのでご注意ください。

まとめ

いかかでしたでしょうか。

借地権つきの不動産を相続する際は、相続することによるメリット・デメリットがございますので今後どのように利用していくのか相続人で話し合っておくことが大切です。

借地権を相続したときは、今後地主さんとの関係も大事になってきますので、ご報告もかねてご挨拶しておく事をおすすめいたします。

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